Trh s nehnuteľnosťami v USA vykazuje známky hlbokého zmrazenia – takého, ktorý konkuruje polárnemu víru, ktorý zasiahne tento týždeň.
Podľa Redfina len 2,5 percenta domov v Spojených štátoch zmenilo majiteľa medzi januárom a augustom tohto roka, zhruba 25 z každých 1 000. To je najnižšia úroveň domáceho obratu za najmenej 30 rokov. Počas boomu pandémie v roku 2021 sa toto číslo blížilo k 40 na 1 000.
Spomalenie ťažko zaťažuje tých, ktorí nakupujú prvýkrát, už tak vyčerpaných rastúcimi životnými nákladmi. So zvýšenými cenami potravín, 30-ročnými fixnými hypotekárnymi sadzbami, ktoré sa pohybujú okolo 6 percent a strednou cenou bývania nad 400 000 USD, sú mnohí Američania úplne vyradení z vlastníctva domu.
Predaj existujúcich domov klesol v roku 2024 na celoštátne približne 4,06 milióna kusov, čo je najnižší ročný celkový počet od roku 1995, uviedla nedávno agentúra Associated Press. Ceny však naďalej rástli – národný medián dosiahol zhruba 407 500 dolárov, čo je takmer o 5 percent viac ako v predchádzajúcom roku.
Firemné vlastníctvo a „nájomný národ“
Realitná profesionálka z Atlanty Glennda Baker, ktorá v tomto odvetví strávila viac ako tri desaťročia a na sociálnych médiách si vybudovala státisíce fanúšikov, hovorí, že posun smerom k prenájmu pred vlastníctvom dosiahol alarmujúcu úroveň.
V podcaste „Raising America“ Baker varoval, že inštitucionálni investori pretvárajú americký sen.
„Najmenej 27 percent trhu v Atlante vlastnia korporácie, ktoré prenajímajú späť americký sen mladým ľuďom,“ povedal Baker. „Hovoria vám, že chcete byť prenajímateľom – že sa nechcete zaoberať údržbou alebo vlastníctvom. Ale ako nájomca ste vydaný na milosť a nemilosť prenajímateľovi. Môžu zvýšiť nájomné alebo vám odmietnuť predĺžiť nájomnú zmluvu. Ste na škrečkovom kolese.“
Podľa Governing.com vlastnia prenajímatelia podnikov zhruba 3 percentá všetkých rodinných prenájmov, ale v metropolitných oblastiach ako Atlanta, Charlotte a Phoenix je ich stopa oveľa väčšia. Tieto koncentrácie podnietili infláciu nájomného a stlačili ponuku pre tradičných kupcov domov.
Baker hovorí, že to, čo ju najviac desí, je, či budú mladšie generácie niekedy schopné vystúpiť z tohto kolesa – vybudovať generačné bohatstvo prostredníctvom vlastníctva domu.
Prečo majitelia bytov nepredávajú
Dokonca aj dlhodobí vlastníci domov so značným kapitálom zostávajú na mieste, povedal Baker. Túto skupinu odrádzajú dane z kapitálových výnosov a vyhliadky na získanie novej hypotéky s oveľa vyššou sadzbou.
V Spojených štátoch závisí federálna daň z kapitálových výnosov zo ziskov z predaja domov od toho, ako dlho nehnuteľnosť vlastníte a od príjmu predávajúceho. Zatiaľ čo majitelia domov môžu vylúčiť zisky až 250 000 USD (alebo 500 000 USD pre manželské páry) z predaja primárneho bydliska, zisky nad tieto limity môžu byť federálne zdanené až 20 percentami plus príslušné štátne dane.
„Pozrite sa na boomers – 46 biliónov dolárov vlastného kapitálu len sedí,“ povedal Baker. „Svoje domy vlastnia priamo alebo majú hypotekárne sadzby pod 4 percentá. Dôvod, prečo nepredávajú, je ten, že dom, ktorý pred 30 rokmi kúpili za 400 000 dolárov, má teraz hodnotu 2,5 milióna dolárov. Aký je z toho kapitálový zisk? Zaplatili dane, hypotéku – urobili všetko správne.“
Tento „efekt uzamknutia“ sa stal jednou z najsilnejších síl stojacich za americkým nedostatkom zásob. Mnohí starší majitelia domov by uvažovali o zmenšení, ale váhali, pretože predaj by mohol vyvolať šesťciferný účet za kapitálové zisky. Napríklad majiteľ domu, ktorý kúpil v 80. alebo 90. rokoch – pred desaťročiami zhodnocovania – môže dlhovať desiatky alebo stovky tisíc na daniach, ak ich zisky prekročia federálne limity vylúčenia.
Tento finančný odstrašujúci prostriedok v kombinácii s neochotou vymeniť hypotéku pod 4 percentá za sadzbu 6 percent alebo 7 percent drží milióny domácností mimo trhu. Ekonómovia odhadujú, že tento efekt v posledných rokoch odstránil z obehu až 1,5 milióna potenciálnych ponúk.
Zmenšujúca sa cesta k vlastníctvu
Táto generačná priepasť – starší vlastníci, ktorí vlastnia nehnuteľnosti s vysokou hodnotou a mladší kupujúci vylúčení z trhu – prehlbuje posun smerom k prenájmu.
„To je to, čo ma do pekla desí,“ povedal Baker. „Preto sa snažím kúpiť dostatok nehnuteľností, aby moje deti neboli vydané na milosť a nemilosť niekomu inému.“
Ekonómovia varujú, že čím dlhšie táto nerovnováha pretrváva, tým je zakorenenejšia. Rastúci podiel Američanov – najmä mileniálov a generácie Z – môže stráviť svoj dospelý život ako nájomník, čím narúša tradičný model budovania bohatstva založený na domácom majetku.
Analytici tvrdia, že je nepravdepodobné, že by sa stav zmrazenia trhu s bývaním rýchlo roztopil. Federálny rezervný systém je opatrný, pokiaľ ide o znižovanie úrokových sadzieb, spolu s infláciou stavebných materiálov a nákladov na poistenie udržiava cenovú dostupnosť blízko rekordných miním.
To, či sa USA stanú „národom prenajímateľov“, závisí od toho, či politici dokážu odblokovať ponuku – prostredníctvom reformy zón, daňových stimulov pre predajcov alebo limitov na nákupy veľkých investorov. Zatiaľ je trend jasný: Menej ľudí kupuje, viac prenajíma a prísľub amerického sna čoraz viac prichádza s prenájmom.
Celý rozhovor s Bakerom si môžete pozrieť na YouTube.
