Najnovšia správa o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska (NBS) poskytuje komplexný pohľad na vývoj realitného trhu, ktorý aj v roku 2025 zostal pod vplyvom úrokového cyklu, demografických zmien a rozdielnej dynamiky medzi primárnym a sekundárnym trhom. Ceny bytov vzrástli medziročne v priemere o 12 percent, pričom do septembra 2025 zdraželi vo všetkých regiónoch a typoch bytov. Tempo rastu sa však od leta citeľne spomalilo. V krajských mestách medzi júnom a septembrom zdraželi len o 0,5 percenta. Podľa NBS je to spôsobené zmenenými očakávaniami domácností, ktoré reagujú na makroekonomické prostredie a vývoj úrokových sadzieb.
Kým primárny trh si počas poklesu dopytu v roku 2022 zachoval svoje cenníky, sekundárny trh prešiel ostrým korekčným cyklom. Vtedajšie zvýšenie sadzieb spôsobilo výrazné ochladenie záujmu, čo viedlo k poklesu cien starších bytov o viac ako desať percent a ústupu časti ponuky. Domácnosti predávali pod tlakom, iné reklamu stiahli. Na druhej strane, vývojári dokázali prekonať obdobie minimálnych predajov vďaka vysokým maržiam. NBS konštatuje, že tento rozdiel v reakciách je dôvodom, prečo je sekundárny trh v posledných rokoch výrazne volatilnejší.
Nájomné sa po jednorazovom skoku v apríli 2022 v súvislosti s príchodom utečencov z Ukrajiny neustále zvyšuje. V nasledujúcich rokoch rástli ešte rýchlejšie ako predajné ceny najmä v Bratislave. Podľa centrálnej banky je to spôsobené kombináciou vysokej inflácie a obmedzenej dostupnosti vlastného bývania. Výsledkom je posilnený segment nájomného, ktorý je citlivý na demografické pohyby v hlavnom meste.
Demografia sa podľa NBS stáva jedným z kľúčových faktorov budúceho vývoja. Populácia Slovenska sa od konca pandémie znížila o 0,4 percenta, no vo vekovej skupine 25 až 35 rokov o takmer 13 percent. Ide o generáciu, ktorá už tradične tvorí najvýraznejšiu časť prvokupujúcich a jej pokles podľa banky zrejme oslabí dopyt po nehnuteľnostiach a hypotékach. Vývoj je nerovnomerný. Za posledných päť rokov sa počet obyvateľov zvýšil len v 18 okresoch, pričom o viac ako päť percent vzrástli len okresy Bratislavského kraja. V okresoch s najvyšším prírastkom obyvateľstva dlhodobo najrýchlejšie rastú aj ceny bytov.
NBS zároveň mapuje, ako sa na Slovensku získavalo bývanie v roku 2024. V EÚ patrí pozemok medzi preferované nehnuteľnosti. Vo svojom býva až 93 percent domácností, čo je druhý najvyšší podiel v únii. Až 66 percent domácností vlastní nehnuteľnosť bez hypotéky. Získavanie bývania je oveľa pestrejšie, ako naznačuje verejná diskusia. Len 24 percent všetkých zmien vlastníctva v roku 2024 bolo prostredníctvom hypotéky. Najčastejším spôsobom bola kúpa z vlastných zdrojov (34 percent), nasledovalo darovanie (28 percent) a dedičstvo (14 percent). Banka však upozorňuje, že ani dedičstvo, ani darovanie nepredstavujú rovnocennú alternatívu ku kúpe, keďže neumožňujú mladým domácnostiam rozhodovať o mieste a načasovaní.
Od hypoték sú najviac závislí mladí kupujúci. Medián veku domácnosti, ktorá získala bývanie prostredníctvom úveru v roku 2024, bol 34 rokov. V Bratislavskom kraji tvorili hypotéky až 37 percent akvizícií a pri bytoch v hlavnom meste až takmer 70 percent. Naopak, darovanie a dedenie tu prakticky nehrá rolu, čo odráža prílev mladých ľudí a vysoké ceny, ktoré obmedzujú alternatívne formy obstarania bývania.
Neprehliadnite
